Travaux dans une maison de famille : qui décide, qui paie ?

La toiture de notre maison du Vercors a été refaite en 2022. Erwan, mon frère et gérant de la SCI, avait consulté trois couvreurs. Leurs devis ne couvraient pas exactement le même chantier. En relisant les statuts, il a découvert qu'une dépense dépassant 10 000 € exigeait l'autorisation des associés. Il a comparé de nouveau les propositions, organisé le vote, puis les travaux ont eu lieu à l'automne. Cela lui avait semblé laborieux. Deux ans après, la garantie du couvreur était facile à retrouver dans le dossier commun.

Avant des travaux dans une maison détenue à plusieurs, il faut déterminer qui a le pouvoir de les autoriser et qui les paiera. La réponse varie avec la nature du chantier et la forme de propriété.

Trois sortes de travaux

Les travaux urgents ou de conservation : une fuite, une vitre brisée, un toit endommagé par une tempête, une chaudière en panne en plein hiver. Ils évitent que la maison se dégrade.

L'entretien et les améliorations courantes : repeindre les volets, changer un ballon d'eau chaude, refaire une salle de bains à l'identique, isoler les combles.

Les gros travaux qui transforment la maison : une extension, une piscine, la division en deux logements, la transformation d'un garage en chambre.

En indivision : du geste seul à l'accord de tous

Un indivisaire peut agir seul pour conserver le bien, y compris en l'absence d'urgence. En février 2021, Annick a ainsi fait remplacer la chaudière de Loctudy sans attendre une réponse de son frère et de sa sœur. Cette mesure relevait de son droit.

Pour l'entretien et les travaux courants, ce sont les détenteurs d'au moins deux tiers des droits qui décident. Ces actes d'administration doivent être portés à la connaissance des autres indivisaires. À parts égales entre trois frères et sœurs, l'accord de deux atteint le seuil.

Si le chantier transforme la nature ou la destination de la maison et dépasse son exploitation normale, tous les indivisaires doivent l'approuver. Une extension ou une piscine relève souvent de ce cas. Quand la catégorie est discutée, recueillir l'accord écrit de chacun prévient les conflits au partage. Les trois niveaux sont détaillés dans notre article sur la maison en indivision entre frères et sœurs.

En SCI : les pouvoirs du gérant, puis les associés

Dans une SCI, le bien appartient à la société. Son gérant commande les travaux dans le cadre défini par les statuts et peut gérer seul l'entretien courant. Les statuts fixent souvent un plafond de dépense qui déclenche l'autorisation des associés. Des travaux importants engageant la société durablement appellent de toute façon une décision collective. Les statuts déterminent la majorité requise. S'ils sont silencieux, l'unanimité s'applique.

L'assemblée permet de décider, tout comme la consultation écrite autorisée par les statuts ou un acte signé par tous. La décision et le devis choisi sont conservés au registre. Pour préparer le vote, voyez notre guide de l'assemblée générale de SCI.

Comparer les devis

Obtenir trois devis ne sert pleinement que si chacun décrit le même chantier. Quelques vérifications aident à les mettre en regard :

• décrire le même chantier à chaque entreprise, par écrit, pour que les devis portent sur le même périmètre ;
• comparer poste par poste, et pas seulement le total : un devis moins cher oublie parfois l'échafaudage, l'évacuation des gravats ou les finitions ;
• vérifier les assurances de l'entreprise, en particulier l'assurance décennale pour la toiture, la charpente ou le gros œuvre ;
• noter pourquoi un devis est retenu : le moins cher, le plus complet, le seul disponible avant l'hiver. Cette phrase servira le jour où quelqu'un posera la question.

Ne bâtissez pas le budget sur MaPrimeRénov' sans vérifier l'éligibilité. Cette aide publique majeure à la rénovation énergétique vise les logements occupés comme résidence principale au moins huit mois par an. Une maison de vacances en est généralement exclue.

Financer le chantier

Pour financer le chantier, quatre sources peuvent être combinées.

La trésorerie de la maison peut payer les travaux lorsque la famille alimente chaque année une réserve pour l'entretien. C'est souvent la solution la moins conflictuelle, mais rarement disponible.

Un appel de fonds répartit la somme entre propriétaires, habituellement selon leurs parts ou quotes-parts. Pour un chantier qui bénéficie à l'immeuble lui-même, cette clé vient naturellement.

L'avance d'un proche permet d'engager le chantier quand une personne paie d'abord pour les autres. Elle devra être remboursée. En indivision, conservation et amélioration financées par un indivisaire sont prises en compte lors du partage ou de la vente. Pour la conservation, on tient compte de la dépense effectuée. Pour l'amélioration, on considère la plus-value apportée au bien. En SCI, l'avance est portée au compte courant de l'associé. Gardez la facture dans les deux cas.

Un emprunt peut financer un gros chantier, avec une décision des associés de SCI ou l'accord de tous les indivisaires.

Décidez de la répartition financière en même temps que du chantier. Notre article sur la répartition des charges d'une maison de famille compare trois méthodes.

Garder la trace du chantier

Devis, décision, factures, garanties et photos avant ou après travaux doivent pouvoir se retrouver ensemble. Plus tard, ils permettront de savoir qui a décidé, quel montant a été accepté, quelle entreprise est intervenue et quand sa garantie prend fin. Dans une SCI, ces pièces alimentent aussi le rapport de gestion de l'assemblée suivante.

Ce que Scimone fait pour les travaux

L'offre Sérénité permet de déposer les devis. Scimone les lit et les affiche côte à côte pour comparer chaque poste. Vous choisissez l'un d'eux et conservez la raison de ce choix. Dans une SCI, si le montant reste sous le plafond d'engagement du gérant, l'autorisation tient en un clic. Sinon, le formulaire complet est proposé. Une fiche suit ensuite l'état du chantier, sa prochaine étape, son budget et ses factures. Un incident peut rester une simple dépense ou devenir un chantier. Nos guides détaillent le parcours.