Assemblée générale de SCI : obligation, convocation, déroulé, procès-verbal

« L'assemblée générale de la SCI doit se tenir avant le 30 juin » : cette affirmation revient souvent, sans correspondre aux textes. Aucune date légale ne s'impose à la société civile immobilière pour réunir ses associés. Ce qui compte, c'est le compte rendu annuel du gérant, la manière dont les associés prennent leurs décisions et le respect des formalités qui les entourent. Pour une SCI familiale ordinaire, nous reprenons ces règles à partir de leurs sources. Commencez toutefois par vos statuts : ils peuvent demander davantage que la loi, pas moins.

Ce que la loi impose vraiment

Pour comprendre la vie d'une SCI, deux articles du Code civil servent de point de départ.

Une réunion physique n'est pas l'exigence posée par l'article 1856. Ce texte oblige les gérants à présenter aux associés, au moins une fois dans l'année, un rapport écrit couvrant l'ensemble de l'activité de la société. Les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues doivent y figurer. De là vient l'expression « assemblée annuelle », même si l'obligation légale porte d'abord sur la reddition des comptes.

Pour les décisions, l'article 1853 retient l'assemblée des associés. Les statuts peuvent ouvrir une autre voie : la consultation écrite, possible aussi sous forme électronique depuis la loi du 13 juin 2024. Faute de clause qui l'autorise, on ne peut pas remplacer l'assemblée par un échange écrit. Reste alors la réunion, ou l'acte unanime présenté plus loin. Les modalités figurent dans notre article consacré à la consultation écrite et l'article 1853.

Chaque associé dispose aussi du droit prévu par l'article 1855. Au moins une fois par an, il peut obtenir les livres et documents sociaux. Il peut interroger le gérant par écrit, qui doit lui répondre de la même façon.

Convoquer dans les formes

Les formalités des sociétés civiles se trouvent dans le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Ses articles 40 à 47 sont restés inchangés, y compris au cours des années 2024, 2025 et 2026.

• Article 40 : la convocation part quinze jours au moins avant la réunion, par lettre recommandée, avec l'ordre du jour. Les documents nécessaires sont tenus à disposition au siège.
• Article 41 : le rapport de gestion, le texte des résolutions proposées et tout document utile sont adressés aux associés quinze jours au moins avant l'assemblée.
• Article 43 : ces formalités ne s'appliquent pas lorsque tous les associés sont gérants. Dans une SCI familiale à deux cogérants qui détiennent toutes les parts, la convocation formelle n'est donc pas requise ; le procès-verbal, lui, reste dû.

Rien n'empêche les statuts de prévoir un délai plus long ou un moyen supplémentaire, tel qu'un courriel avec accusé de réception ou une remise contre décharge. Réduire le minimum fixé par le décret, en revanche, n'est pas possible. Pour préparer la lettre et compter les jours, voyez notre article sur la convocation à l'assemblée de SCI. Les autres échéances figurent dans le calendrier des obligations annuelles d'une SCI familiale.

Le jour de la réunion

Avant de voter, on établit la feuille de présence. Elle indique les associés présents ou représentés, les pouvoirs utilisés et les parts détenues par chacun. Sans cette photographie de la réunion, impossible de vérifier le quorum et de décompter correctement les voix.

Cherchez le quorum et les majorités dans les statuts : la loi ne prévoit pas de majorité générale applicable aux décisions ordinaires d'une SCI. Elle pose néanmoins des règles pour d'autres votes. Modifier les statuts demande l'unanimité, sauf clause contraire (article 1836). Nommer ou révoquer le gérant requiert plus de la moitié des parts, sauf aménagement statutaire (articles 1846 et 1851). Une lecture des clauses avant l'assemblée évite de découvrir trop tard qu'il fallait réunir toutes les voix.

L'article 1844 garantit à tout associé sa place dans les décisions. Des parts en indivision sont représentées par un seul mandataire. Pour des parts démembrées, nu-propriétaire et usufruitier participent l'un et l'autre. Le premier vote, sauf sur l'affectation des bénéfices, où ce droit revient au second. Les statuts peuvent déroger à ces règles.

Quatre sujets reviennent généralement à l'ordre du jour annuel : le rapport de gestion, l'approbation des comptes de l'exercice, le quitus au gérant et l'affectation du résultat. On ajoute les décisions propres à l'année, qu'elles portent sur des travaux, la mise à disposition du bien, les règles d'usage entre associés ou un changement de gérant.

Le procès-verbal, pièce maîtresse

Le contenu du procès-verbal n'est pas laissé à l'improvisation. L'article 44 du décret demande d'y faire figurer la date et le lieu de la réunion, les nom et prénom du président, puis les associés présents ou représentés et leurs parts respectives. S'ajoutent les documents et rapports présentés, le résumé des débats, le texte des résolutions soumises au vote et le résultat de chacune. Les gérants signent le procès-verbal, ainsi que le président de séance s'il y en a un.

Vous trouverez un exemple à ajuster à vos statuts dans notre modèle de procès-verbal d'assemblée de SCI familiale. Cette pièce prouve la décision. Dix ans après la réunion, lorsqu'un associé conteste des travaux ou qu'un notaire prépare une succession, c'est elle qu'il faudra retrouver.

Le registre des décisions

Après signature, les procès-verbaux rejoignent un registre spécial au siège, conformément à l'article 45 du décret. Sa version papier est cotée et paraphée. S'il est électronique, le décret du 18 septembre 2019 exige pour les procès-verbaux un horodatage offrant toute garantie de preuve et une signature électronique avancée au sens du règlement européen eIDAS. Même les décisions issues d'un acte signé par tous les associés (article 1854 du Code civil) doivent y être mentionnées, avec leur date.

Des assemblées ont pu se tenir sans qu'aucun registre soit ouvert. Les décisions existent alors, mais leur preuve se trouve éparpillée. Pour remettre cette trace en ordre, consultez notre article sur la SCI sans assemblée.

Et si les formes n'ont pas été respectées ?

Les règles de nullité ont changé le 1er octobre 2025. L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 limite strictement les causes d'annulation d'une décision sociale, y compris dans les sociétés civiles. Si les conséquences de la nullité sont manifestement excessives, le juge peut en aménager les effets dans le temps. Ainsi, une convocation irrégulière ne rend plus automatiquement la décision nulle. Les formalités restent pourtant essentielles pour établir la preuve : une convocation datée, un procès-verbal complet et un registre tenu peuvent prévenir une contestation.

Ce que Scimone prend en charge

La date de réunion choisie sert de point de départ : Scimone calcule le calendrier à rebours. À partir de l'année vécue par la maison, le service prépare le rapport de gestion, puis les résolutions en tenant compte des majorités statutaires. Il envoie les convocations, produit un procès-verbal avec les mentions du décret et l'inscrit au registre électronique avec signature avancée et horodatage. Pour suivre les étapes, parcourez les guides Scimone. Vous pouvez commencer gratuitement avec l'offre Découverte. L'assemblée assistée relève de l'offre Gouvernance (voir les tarifs).

Une situation particulière à qualifier ou une stratégie statutaire à choisir appelle en revanche un avocat ou un notaire. Scimone ne prend pas ces décisions à votre place.