Obligations annuelles d'une SCI familiale : le calendrier, mois par mois

Les obligations d'une SCI familiale propriétaire d'une maison de famille sont peu nombreuses. Certaines reviennent pourtant chaque année et leur oubli peut être sanctionné. Pour voir ce qui est dû, et ce qui ne l'est pas, le tableau les range par échéance. Il suppose une SCI à l'impôt sur le revenu avec un exercice calé sur l'année civile, situation la plus fréquente. À l'impôt sur les sociétés, le calendrier reste voisin, avec un décalage possible lorsque l'exercice ne se termine pas le 31 décembre.

Vue d'ensemble

La reddition annuelle de gestion

L'article 1856 du Code civil oblige le gérant à présenter sa gestion aux associés au moins une fois par an. Aucune date n'est fixée par la loi : l'exercice et les statuts servent de repères. La SCI familiale peut réunir une assemblée annuelle, ou choisir la consultation écrite lorsque ses statuts l'autorisent. Pour la convocation quinze jours à l'avance, le déroulement et le procès-verbal, consultez notre guide de l'assemblée générale de SCI. Si plusieurs exercices ont passé sans formalisation, l'article sur la SCI sans assemblée décrit la régularisation.

La déclaration 2072 et sa dispense

La déclaration 2072 ou 2072-S sert à déclarer le résultat d'une SCI à l'impôt sur le revenu. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration. Pour la société, la date limite correspond au deuxième jour ouvré après le 1er mai. Les télédéclarants bénéficient de quinze jours supplémentaires.

Une dispense existe, et beaucoup de SCI familiales passent à côté. Le paragraphe 240 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20 vise les sociétés qui se limitent à laisser gratuitement des logements à leurs associés. Elles déposent la déclaration l'année de leur constitution. Les années suivantes, la dispense reste acquise seulement si la répartition du capital, la liste des immeubles et les conditions d'occupation ne changent pas, qu'aucun revenu n'est perçu et qu'aucune rémunération n'est versée. Un loyer, même faible, ou la cession de parts par un associé fait donc revenir l'obligation de déclarer.

Votre comptable peut effectuer la déclaration, ou vous pouvez la remplir depuis l'espace professionnel d'impots.gouv.fr. Scimone vous indique quand elle est attendue et quelle pièce préparer. Chaque année, le service contrôle aussi si les critères de la dispense restent remplis.

La déclaration d'occupation

Depuis 2023, le propriétaire d'un logement doit déclarer qui l'occupe dans « Gérer mes biens immobiliers ». Cette règle de l'article 1418 du Code général des impôts vaut aussi pour une société. Après la première déclaration, une nouvelle démarche n'est nécessaire que si la situation a changé au 1er janvier : arrivée d'un occupant, fin d'une location ou mise en location d'une résidence secondaire, par exemple. Il faut alors agir avant le 1er juillet. L'article 1770 terdecies prévoit 150 euros d'amende par local. Lorsque les associés occupent eux-mêmes la maison de famille et que rien ne bouge, la déclaration initiale suffit.

Les bénéficiaires effectifs

La déclaration des bénéficiaires effectifs se dépose au guichet unique des formalités pour toute SCI. Si la liste change, sa mise à jour doit suivre dans les trente jours. Cession de parts, arrivée d'un enfant au capital ou changement de gérant : chacun de ces événements peut la modifier. Le décret du 24 avril 2026 réserve désormais l'accès au registre aux personnes qui justifient d'un intérêt légitime. Le défaut de déclaration, lui, reste lourdement sanctionné, l'amende pouvant atteindre 200 000 euros.

Ce qui n'est pas dû

• Le dépôt des comptes au greffe. Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI ne dépose généralement pas ses comptes annuels, même si elle relève de l'impôt sur les sociétés. Il reste deux exceptions : les situations visées à l'article L. 612-1 du Code de commerce et une obligation prévue dans les statuts.
• La taxe de 3 %. Elle concerne les entités qui manquent à leurs obligations déclaratives. Si la SCI dépose sa 2072, ou profite de la dispense après une déclaration l'année de sa création, elle est exonérée et n'a pas de déclaration 2746 à produire.
• La facturation électronique, dans la plupart des SCI familiales. La fiche de la DGFiP pour les SCI distingue les situations selon la TVA. Mettre gratuitement la maison à la disposition des associés ne rend pas la SCI concernée. Une SCI qui loue un logement d'habitation exonéré n'émet pas de factures électroniques. Si elle est reconnue assujettie, elle doit toutefois pouvoir en recevoir depuis le 1er septembre 2026. Soumise à la TVA, elle reçoit depuis cette date et devra émettre au plus tard le 1er septembre 2027. Notre article sur la SCI familiale et la facturation électronique détaille ces cas.
• La cotisation foncière des entreprises, hors location meublée ou locaux professionnels.

Les échéances qui dépendent d'un événement

Certaines échéances naissent d'un événement plutôt que du calendrier annuel. Quand le gérant, le siège ou les statuts changent, la formalité modificative se dépose au guichet unique dans le mois suivant la décision. Une cession de parts impose, elle, un enregistrement dans le mois, l'actualisation des bénéficiaires effectifs et le dépôt au greffe des statuts mis à jour. Depuis la loi du 25 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, sous peine de nullité, être établie par un notaire, un avocat ou un expert-comptable habilité.

Tenir le calendrier sans y penser

Votre régime fiscal, l'usage du bien et la date de clôture renseignés dans Scimone déterminent les échéances qui vous concernent. L'offre Découverte gratuite rappelle la prochaine échéance. Avec Gouvernance, le calendrier des obligations suit chaque échéance, indique le texte applicable et précise au gérant le document à fournir, le cas échéant. Vous pouvez ouvrir l'espace de votre SCI. Pour l'organisation de la maison, retrouvez comment organiser une maison de famille détenue en SCI ainsi que les guides Scimone.