Louer la maison de famille en location saisonnière : les règles à connaître

La toiture de Loctudy coûtait cher. En 2023, Thomas a proposé de financer une bonne partie du devis en louant la maison trois semaines en juillet sur une plateforme. Sur le papier, cela tenait. En famille, il a fallu trois repas pour en discuter, sans parvenir à louer cette année-là. Il n'y avait pas de refus de principe. Nous ignorions qui devait donner son accord, quelles démarches accomplir et quelles seraient les conséquences fiscales.

J'aurais aimé disposer alors des repères qui suivent. Je ne suis pas juriste et les règles présentées s'appuient sur les textes cités en sources. Avant une première location, consultez aussi un notaire ou un expert-comptable.

D'abord, qui doit être d'accord

En indivision, un bail relève normalement de l'administration du bien. Les détenteurs d'au moins deux tiers des droits peuvent alors le conclure s'ils informent les autres. Mais transformer en meublé touristique une maison jamais louée peut dépasser son exploitation normale, ce qui exige l'accord de tous. Un écrit signé par l'ensemble des indivisaires écarte ce doute et permet de décider en amont du sort des recettes. Les règles de majorité sont reprises dans notre article sur la maison en indivision entre frères et sœurs.

En SCI, commencez par les statuts. L'objet social doit autoriser la location et les pouvoirs du gérant déterminent s'il peut agir seul. Lorsque les associés avaient choisi une mise à disposition gratuite, passer à la location modifie ce choix. Il faut donc décider dans les mêmes formes. Notre article sur la règle d'usage d'une maison de famille en SCI développe ce sujet.

Les démarches d'un meublé de tourisme

La location d'une maison à des voyageurs de passage, pour un week-end ou une semaine, constitue un meublé de tourisme. Voici les règles à vérifier.

La déclaration. Il faut déclarer chaque meublé de tourisme. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 étend l'enregistrement par un téléservice national. Le numéro obtenu pour chaque logement devra figurer sur toutes ses annonces, quelle que soit la plateforme utilisée. Comme la mise en service du téléservice a déjà été reportée, demandez à la mairie quelle procédure s'applique au moment de votre projet.

Le changement d'usage. Une autorisation peut être nécessaire pour louer brièvement un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale. C'est le cas dans certaines communes, notamment parmi les plus grandes, ou lorsqu'elles l'ont décidé. Le logement doit alors aussi disposer d'un diagnostic de performance énergétique classé de A à E.

La limite des 120 jours s'applique à la résidence principale louée. Elle ne vise pas une maison de famille utilisée comme résidence secondaire. La commune peut néanmoins soumettre sa location à une autorisation de changement d'usage.

La copropriété. Relisez le règlement avant toute annonce si la maison relève d'une copropriété. Il peut limiter, voire interdire, la location touristique.

L'assurance. Signalez le projet à l'assureur. Couvrir une location à des tiers diffère de l'assurance d'une maison réservée à la famille.

La fiscalité, qui diffère entre indivision et SCI

En indivision, les loyers se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux, chaque indivisaire pour la fraction correspondant à ses droits. Pour les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, avec 30 % d'abattement. S'il est classé par un organisme accrédité, le seuil est de 77 700 € et l'abattement atteint 50 %. Ce classement mérite donc d'être étudié.

En SCI, le meublé constitue une activité commerciale. Une SCI imposée sur le revenu peut la conserver comme activité accessoire si les recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales, tant pour l'année considérée qu'en moyenne sur les quatre années précédentes. Une société qui prête gratuitement la maison aux associés n'a généralement aucun autre revenu. Quelques semaines louées peuvent alors suffire à dépasser le seuil et à rendre la SCI passible de l'impôt sur les sociétés. Les conséquences se prolongent notamment jusqu'à une vente future. Faites valider ce point par un expert-comptable avant d'accepter une réservation. Notre article sur la SCI familiale l'aborde également.

Indivision ou SCI, la taxe de séjour reste applicable. Les grandes plateformes la prélèvent habituellement pour le propriétaire. La location peut aussi imposer une mise à jour de l'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers ». Notre article sur la taxe d'habitation des résidences secondaires en explique la raison.

Faire cohabiter la location et la famille

Une fois le droit clarifié, l'organisation du calendrier et la préparation matérielle de la maison restent souvent les vrais obstacles.

• Un seul calendrier. Les semaines louées et les séjours de la famille doivent se lire au même endroit. Deux calendriers, c'est la double réservation assurée, et un cousin qui trouve des inconnus dans la cuisine.
• Des semaines réservées d'avance. Décidez quelles périodes sont ouvertes à la location avant d'ouvrir les réservations, pas au fil des demandes.
• Une maison prête à louer. Linge, ménage, remise des clés, inventaire, placard fermé pour les affaires de famille : il faut quelqu'un sur place ou un prestataire.
• Une règle pour l'argent. Les loyers vont-ils sur le compte de la maison, financent-ils un chantier précis, sont-ils partagés ? En indivision, ils reviennent aux indivisaires à proportion de leurs droits, sauf accord contraire ; en SCI, ils reviennent à la société.

Pour les séjours de la famille, vous retrouverez ces mêmes sujets dans notre article sur le calendrier partagé d'une maison de famille.

Ce que Scimone fait pour une maison louée une partie de l'année

Scimone rapproche, avec l'offre Sérénité, les réservations Airbnb, Abritel et Booking du calendrier familial. Une date prise sur une plateforme bloque les autres, tandis que les séjours des proches restent visibles à côté des locations. Les dépenses de location sont enregistrées dans les comptes de la maison. Pour une SCI, le service suit également les obligations liées à l'usage déclaré du bien. Nos guides présentent les autres échéances.