Maison en indivision entre frères et sœurs : les règles et l'organisation

En 2016, la mort de ma grand-mère a laissé la maison de Loctudy à ses trois enfants. Ma mère, Yves et Annick en possédaient chacun un tiers, sans avoir signé quoi que ce soit ce jour-là. Ils retrouvaient leurs étés d'enfance, une chaudière vieille de vingt ans et des habitudes que leur mère avait toujours gérées. Une indivision entre frères et sœurs commence souvent ainsi : elle s'impose avant même qu'on ait décidé comment vivre avec.

Une vingtaine d'articles du Code civil donnent pourtant des règles, avec davantage de souplesse qu'on ne l'imagine.

L'indivision, concrètement

En indivision, plusieurs personnes possèdent la même maison, sans se répartir physiquement ses pièces. Chacune détient une quote-part de l'ensemble : un tiers, un quart ou une fraction différente si un conjoint survivant conserve des droits ou qu'un enfant a été avantagé. Cette part ne désigne ni la chambre bleue ni le morceau de jardin face à la mer.

Une succession en est la cause la plus fréquente : les héritiers restent propriétaires indivis jusqu'au partage. On peut aussi acheter ensemble, en fratrie ou entre amis. Les mêmes règles s'appliquent dans les deux situations, à moins de les aménager par un accord écrit entre indivisaires.

Qui décide quoi

La portée de l'acte détermine, selon le Code civil, lequel des trois modes de décision s'applique.

Seul, pour sauver la maison. Même hors urgence, un indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à sa conservation. Réparer une fuite, changer une vitre brisée ou couvrir provisoirement le toit après une tempête en sont des exemples.

Aux deux tiers des droits, pour gérer. Entretien, bail d'habitation ou mandat de gestion courante peuvent être décidés par les détenteurs d'au moins deux tiers des droits. Les autres indivisaires doivent en être avisés, sinon la décision ne leur est pas opposable. Le calcul se fait en quotes-parts, jamais en nombre de personnes. Deux membres d'une fratrie de trois à parts égales atteignent le seuil. Un frère détenant la moitié, face à deux autres titulaires d'un quart chacun, a besoin d'au moins l'un d'eux.

À l'unanimité, pour disposer. L'accord de tous est nécessaire pour vendre, donner ou hypothéquer le bien, comme pour tout acte étranger à son exploitation normale.

Chez nous, tout restait en attente tant que les trois pensaient devoir approuver jusqu'au remplacement d'un volet. Ma mère et Annick ont ensuite compris que leurs deux tiers leur permettaient de décider de l'entretien, sous réserve d'en informer Yves. Les réunions ont changé de ton, et les travaux courants ont avancé.

Occuper la maison

La maison est ouverte à chaque indivisaire dans le respect des droits des autres. Aucun calendrier de séjours n'est imposé par la loi : à eux de le fixer. L'usage exclusif appelle toutefois une autre réponse. Celui qui habite seul le bien toute l'année ou en garde seul les clés en a la jouissance privative. Il doit alors, sauf renonciation des autres, une indemnité d'occupation.

L'indemnité est rarement discutée lorsque chacun vient à tour de rôle pour les vacances. La conversation change si un frère s'y installe après une séparation ou pour sa retraite. En parler avant ce moment aide la famille. Pour les séjours ordinaires, une règle simple et un calendrier partagé préviennent la plupart des frictions. Voyez notre article sur le calendrier d'une maison de famille.

Les charges et l'argent

Entre indivisaires, la quote-part règle normalement la répartition de la taxe foncière, de l'assurance et du gros entretien. Elle sert aussi à répartir d'éventuels loyers. Peu importe le nom figurant sur l'avis d'imposition. Vous pouvez toutefois convenir d'une autre clé.

Payer seul une dépense de la maison ne signifie pas en supporter définitivement le coût. Les sommes consacrées à sa conservation ou à son amélioration sont prises en compte lors du partage ou de la vente, à condition de pouvoir les établir. En plein hiver 2021, Annick a avancé 4 800 € pour la chaudière de Loctudy. Sa facture lui a permis d'être remboursée plus d'un an après, au terme d'un repas dont personne ne garde un bon souvenir. Notre article sur les charges d'une maison de famille présente différentes méthodes de répartition.

Mettre les règles par écrit : la convention d'indivision

Une convention d'indivision permet d'organiser autrement la propriété commune. Écrite, elle identifie le bien et la quote-part de chacun. Comme elle porte ici sur un immeuble, elle doit être établie devant notaire. Sa durée peut être indéterminée ou limitée à cinq ans au plus, avec renouvellement possible.

La convention peut confier la gestion quotidienne à un gérant aux pouvoirs définis et préciser l'usage de la maison ainsi que les dépenses. Lorsque sa durée est déterminée, le partage ne peut être demandé avant l'échéance que pour de justes motifs. La famille gagne en stabilité sans créer de société.

Une règle d'usage plus simple peut aussi être rédigée sans notaire. Elle répartit par exemple les semaines d'août, organise les demandes de séjour, les invités et la participation aux frais. Sa portée est moindre que celle d'une convention, mais elle dissipe beaucoup de malentendus.

Quand l'un veut vendre

Nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Le frère ou la sœur qui veut sortir a plusieurs portes :

• céder sa quote-part à ses cohéritiers, ou à un tiers ; dans ce second cas, il doit notifier son projet aux autres indivisaires, qui ont un mois pour se porter acquéreurs à sa place ;
• demander le partage, amiable si tout le monde est d'accord, judiciaire sinon ;
• proposer la vente de la maison : l'unanimité reste la règle, mais les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent passer par un notaire, puis saisir le tribunal pour faire autoriser la vente malgré le refus des autres.

La loi du 7 avril 2026 a ouvert une autre voie de sortie. Si l'urgence et l'intérêt commun le justifient, le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente du bien. Le texte accélère également le partage judiciaire. Il faut distinguer ce mécanisme de la vente décidée aux deux tiers devant notaire sans juge, applicable uniquement en Corse. Dans le reste du pays, l'unanimité demeure le principe.

En pratique, c'est souvent un rachat qui met fin à la situation : un frère ou une sœur reprend la part des autres contre une soulte. Yves l'a envisagé, puis a renoncé après avoir fait ses comptes. Les autres possibilités sont examinées dans notre article sur la succession d'une maison de famille.

Faut-il passer en SCI ?

Fixer des majorités, nommer durablement un gérant et préparer la transmission aux petits-enfants sont des raisons d'envisager une SCI. Il faut en contrepartie l'accord de tous pour y apporter la maison, un acte notarié et des frais. Si plusieurs branches souhaitent conserver le bien longtemps, notre article sur la SCI familiale aide à peser avantages et limites. Pour quelques années seulement, une convention d'indivision peut suffire.

Ce que Scimone fait pour une maison en indivision

Dès l'ouverture d'un espace Scimone, vous indiquez les propriétaires et leurs quotes-parts. Les demandes de séjour arrivent dans le calendrier. Dépenses et avances alimentent les comptes de la maison, où chacun retrouve ce qu'il doit et ce qui lui est dû. Pour une décision courante, la fonction « Demander l'accord » sollicite tous les propriétaires, y compris ceux qui n'ont pas de compte. Ils répondent d'un clic. Scimone affiche les réponses et la proportion des droits correspondante, sans déclarer à votre place qu'une majorité est atteinte. Un notaire reste compétent pour les démarches successorales. Nos guides complètent ces explications.