SCI familiale et facturation électronique : êtes-vous vraiment concernée ?

À la rentrée, trois plateformes de facturation électronique ont écrit à mon frère Erwan. D'après leurs courriels, « la SCI du Vercors » devait s'équiper au plus vite. L'un d'eux affichait même un compte à rebours rouge. Gérant de notre SCI familiale depuis 2018, Erwan m'a envoyé le message le plus inquiétant, accompagné d'un seul mot : « Vraiment ? » Une fiche de trois pages, publiée en janvier 2026 par l'administration fiscale, apporte une réponse plutôt rassurante pour la majorité des familles.

Ce que change la réforme

Entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA, les factures papier ou PDF cèdent progressivement la place à la facturation électronique. Le passage se fait par des plateformes agréées. Certaines informations relatives aux ventes et aux paiements parviennent aussi à l'administration.

Le calendrier comporte deux étapes :

• depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises concernées doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, et les grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire doivent aussi en émettre ;
• au plus tard le 1er septembre 2027, les petites et moyennes entreprises émettent à leur tour.

Tout repose sur les mots « assujetties à la TVA ». Dès l'ouverture de sa fiche sur les SCI, la DGFiP écarte de la réforme celles qui ne sont pas assujetties à cette taxe.

La maison prêtée aux associés : rien à faire

Une maison occupée par les associés sans loyer : c'est la situation de nombreuses SCI familiales. La fiche la cite expressément. Quand la société a pour objet de mettre gratuitement le bien à disposition de ses associés, par exemple pour garder une maison dans la famille, elle n'a aucune obligation liée à cette réforme. Pas de plateforme pour recevoir les factures, pas d'émission, pas de données à transmettre.

Notre maison du Vercors entre dans ce cas. Les trois courriels ont fini dans les archives d'Erwan. La fiche, nous l'avons conservée.

La maison louée nue ou meublée : la réception, peut-être

Louer à l'année un appartement ou une maison est également courant en SCI familiale. Qu'il soit nu ou meublé, le logement d'habitation bénéficie d'une exonération de TVA. Dans ce cas, la société n'a rien à émettre au titre de la réforme : ni facture électronique ni données à transmettre.

Reste un point moins évident, précisé dans la fiche. L'exonération n'écarte pas nécessairement la réception : si la SCI est reconnue assujettie à la TVA, elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques. Mais la seule perception de loyers ne suffit pas, rappelle l'administration, à établir cet assujettissement. Le propriétaire bailleur est présumé agir en simple investisseur. L'appréciation se fait au cas par cas. Si votre SCI loue un bien, soumettez cette question à votre comptable.

Les SCI vraiment concernées

Certaines activités soumettent une SCI à la TVA de plein droit, et font entrer la société pleinement dans la réforme :

• la location meublée avec au moins trois prestations de type hôtelier, comme le petit déjeuner, le ménage régulier ou le linge ;
• la location de locaux aménagés pour un usage professionnel ;
• la location de places de parking, sauf si elles accompagnent un logement loué.

La même règle vise une SCI qui a choisi la TVA pour la location de locaux professionnels nus. Toutes ces sociétés doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Si elles sont de petites entreprises, l'obligation d'émission arrive au plus tard le 1er septembre 2027.

Vous louez la maison de famille meublée quelques semaines l'été, sans services hôteliers ? Ce seul fait ne la fait pas entrer dans ce dernier groupe. D'autres sujets demeurent, en particulier l'impôt sur les sociétés. Nous les abordons dans notre article sur la location saisonnière d'une maison de famille.

Et l'impôt sur les sociétés ?

Le régime d'imposition des résultats ne décide pas, à lui seul, de l'application de la réforme. Contrairement à une idée qui circule, être à l'impôt sur les sociétés ne rend pas automatiquement une SCI concernée. La fiche examine son activité au regard de la TVA. Ainsi, même après avoir opté pour l'impôt sur les sociétés, une SCI qui loue des logements nus reste en principe dans le cas de la location d'habitation. Si la situation prête à discussion, il faut déterminer si la société est assujettie à la TVA.

Trois questions pour savoir où vous en êtes

1. La SCI perçoit-elle des loyers ? Si non, parce que la maison est prêtée aux associés, vous n'êtes pas concernée.
2. Si oui, que loue-t-elle ? Un logement d'habitation sans prestation hôtelière : rien à émettre, et la réception seulement si l'assujettissement est reconnu. Des locaux professionnels, un meublé avec services, des parkings : vous êtes concernée.
3. A-t-elle opté pour la TVA ? Si oui, vous êtes concernée, avec le calendrier de réception et d'émission.

Pour replacer cette réforme parmi les autres échéances, consultez notre calendrier des obligations d'une SCI familiale, organisé mois par mois. La distinction entre une SCI qui prête sa maison et une SCI qui la loue est expliquée dans notre article sur la SCI familiale.

Ce que Scimone fait pour la facturation électronique

Le régime fiscal, l'éventuelle option pour la TVA et l'usage des biens servent à Scimone, dans l'offre Gouvernance, à suivre les obligations de votre SCI. La facturation électronique en fait partie. Une donnée manque ? Scimone vous la demande, sans deviner. Si la société n'est pas concernée, la tâche est clôturée avec sa justification, consultable l'année suivante. En revanche, Scimone n'est pas une plateforme agréée. Une SCI soumise à la réforme devra se tourner vers une telle plateforme ou vers son comptable. Vous trouverez d'autres précisions dans nos guides.