SCI sans assemblée générale : ce que risque le gérant et comment régulariser

« On ne fait pas d'assemblée, on est en famille. » On entend cette phrase dans une SCI familiale sur deux. Les années passent sans accroc apparent : la maison est entretenue, chacun contribue, les décisions se prennent par téléphone. Un décès, la volonté d'un enfant de céder ses parts ou la contestation de travaux par un frère changent la donne. On cherche alors les procès-verbaux, le registre et les comptes approuvés. Rien, parfois depuis dix ans. Que signifie cette absence de traces et comment y remédier ?

Ce qui est dû, et ce qui ne l'est pas

Il n'est pas question, dans le Code civil, d'imposer une réunion physique chaque année. Deux obligations s'y trouvent en revanche. D'après l'article 1856, le gérant remet aux associés un rapport écrit sur sa gestion au moins une fois dans l'année. L'article 1855 donne à chaque associé, au moins une fois par an, accès aux livres et documents sociaux ainsi que la faculté de poser des questions écrites. Pour décider collectivement, les associés se réunissent en assemblée ou utilisent la consultation écrite si leurs statuts l'autorisent (article 1853). Les décisions doivent ensuite figurer dans un procès-verbal porté au registre, selon les articles 44 et 45 du décret du 3 juillet 1978. Notre guide de l'assemblée générale de SCI reprend ces formes.

Dans une SCI dite « sans assemblée », trois lacunes s'additionnent : aucun compte rendu du gérant, aucune approbation des comptes et aucune trace des décisions adoptées.

Ce que risque le gérant

Le risque pèse d'abord sur le gérant. L'article 1850 du Code civil engage sa responsabilité personnelle envers la société et les tiers lorsqu'il enfreint la loi ou les règlements, méconnaît les statuts ou commet une faute de gestion. Des années sans rendre compte entrent dans ce dernier cas. Le gérant se prive également du quitus annuel qui aurait clos la discussion sur chaque exercice.

Trois conséquences concrètes peuvent suivre :

• la contestation des dépenses : sans approbation des comptes, chaque associé peut discuter, des années plus tard, les travaux engagés, les charges avancées et leur répartition ;
• la révocation : un gérant qui n'a jamais rendu compte offre un motif tout trouvé à une révocation pour cause légitime (article 1851), y compris judiciaire ;
• la difficulté de preuve : au décès d'un associé, à la cession de parts ou lors d'un contrôle, l'absence de registre oblige à reconstituer l'historique par des courriels et des relevés bancaires.

Ce qui a changé en octobre 2025

Une convocation irrégulière n'annule plus, par principe, la décision qui suit. Depuis le 1er octobre 2025, l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 a limité strictement les causes de nullité des décisions sociales, y compris dans les sociétés civiles. Le juge peut aussi moduler dans le temps les effets d'une nullité lorsque ses conséquences seraient manifestement excessives. Cela ne rend pas la décision facile à établir : faute de pièces, la preuve reste fragile et la contestation aisée. Régulariser sert d'abord à restituer à la SCI la mémoire de ses choix.

Régulariser en trois étapes

1. Reconstituer les exercices

Commencez par les pièces de chaque exercice resté sans approbation. Le gérant réunit les relevés bancaires de la SCI, les factures réglées par elle ou avancées par un associé, les appels de charges, la taxe foncière et l'assurance. Un rapport de gestion, même court, retrace ensuite année par année les dépenses, les décisions et les avances de chacun. Si la SCI a un comptable, celui-ci établit les comptes. Dans une SCI familiale sans revenu, un tableau lisible par exercice peut suffire à défaut.

2. Faire décider les associés, exercice par exercice

Plusieurs exercices peuvent être examinés dans une seule réunion. Pour chaque année, inscrivez à l'ordre du jour une résolution distincte sur l'approbation des comptes et une autre sur le quitus au gérant. Ajoutez les décisions anciennes à confirmer, par exemple des travaux, la mise à disposition gratuite du bien aux associés ou les règles d'usage. Les associés disposent alors de trois voies :

• l'assemblée réunie, convoquée dans les formes du décret (quinze jours, lettre recommandée), sauf si tous les associés sont gérants ;
• la consultation écrite, si les statuts la prévoient, dont les règles sont détaillées dans notre article sur l'article 1853 ;
• l'acte unanime (article 1854 du Code civil) : lorsque tous les associés sont d'accord, la décision résulte de leur consentement exprimé dans un acte signé de tous, sans convocation ni réunion. C'est souvent la voie la plus simple pour une famille qui s'entend.

3. Ouvrir le registre, et le tenir

Vient le registre des décisions. Les procès-verbaux y sont inscrits, et l'acte unanime y trouve sa place. Il est coté et paraphé sur papier, ou tenu électroniquement avec signature avancée et horodatage (article 45 du décret). Pour les décisions unanimes, leur date doit aussi être mentionnée (article 46). L'exercice suivant peut alors suivre un calendrier régulier : rapport du gérant, assemblée ou consultation, puis procès-verbal. Les étapes figurent dans le calendrier des obligations annuelles.

Prévenir la rechute

Le silence revient souvent faute de temps pour tenir le registre, sans mauvaise volonté de la famille. Scimone prend en charge les rappels du calendrier, prépare le rapport de gestion à partir des dépenses et des séjours de l'année, rédige les résolutions selon les statuts et inscrit le procès-verbal produit au registre électronique. Chaque étape est reprise dans les guides Scimone. L'ouverture d'un espace est gratuite.

Pour apprécier la responsabilité d'un gérant dans un cas particulier ou trancher un conflit entre associés, adressez-vous à un avocat. Scimone ne se substitue pas à lui.